필리핀의 헌법이나 외국인투자법상 외국인의 토지취득 한도는 40%로 제한되어 있음을 모르는 교민들은 없을 것이다.

이렇게 취득한도를 제한시킨 상태에서 토지를 취득하는 방법은 아마도 필리핀 현지인 혹은 현지법인과 조인트벤처 (Joint Venture) 법인을 만들어서 토지를 취득하는 방법밖에는 달리 뾰족한 방법이 없을 것이다.

대개 현지인들과 합작으로 부지를 취득하는 것이 법인설립 이외에는 대안이 없기 때문에 혹자는 현지인들의 명의를 빌리는 명의신탁방법으로서 (흔히 더미회사라 통칭함) 부지를 매입하여 장기적으로 보유하거나 혹은 부동산개발사업을 시도하는 투자가들도 더러 있을 것이다.

오늘 이 시간에는 토지를 취득한 방법에 대해서 논하는 것이 아니라 취득된 토지를 용도변경 (Land Use Conversion)함으로써 해당부지를 사업목적에 맞게 개발을 하는데 있어서 해당관청으로부터 용도변경허가를 획득하는 절차에 대해서 논의하려 함에 목적이 있다.    

용도변경이라 함은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적율, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시를 계획적으로 개발 운영하기 위한 행정절차라 할 수 있다.

필리핀은 한국처럼 국토의 면적이 좁고 인구밀도가 높은 상태가 아니어서 한국의 그린벨트지역처럼 개발제한구역이 도심주변에 까다롭게 배치되어 있지는 않다. 주로 용도변경의 목적이 토지를 주거지역으로 전환한다든지 도시 및 농촌지역의 산업화에 따른 농지를 산업지역 혹은 상업지역으로 형질변경을 시도한다든지 등의 과정을 의미한다 할 수 있겠다.

토지의 용도변경 및 재분류 등에 대한 인허가를 담당하는 관청은 토지개혁청 (Department of Agrarian Reform) 이라 한다.

흔히 DAR 이라 약어로 불리우는데, 이곳에서는 주로 절대농지와 한계농지 (Marginal Agricultural Lands , 수지가 안 맞을 정도의 메마른 땅)를 구분하여 토지의 용도와 등급을 책정해 변경인허가 여부를 결정하는 정부기관이라 하겠다.

업무와 직접적으로 관련있는 하부부서로서는 CLUPPI (The Center for Land Use Policy, Planning and  Implementation)이 민원업무를 담당한다.

토지의 용도변경과 관련된 모든 법적근거 및 시행령은 CARP (Comprehensive Agrarian Reform Program, 종합토지개혁프로그램)의 정책취지에 맞게 전국토의 효율적인 이용과 관리업무를 진행해 나간다는 방향이다.

용도변경을 할 수 없는 토지들로 묶여져 있는 것들도 있는데 주로 관개수로지구, NIPAS (National Integrated Protected Areas System, 국립통합토지보호지역)로서 국립공원, 사냥터 등 야생동물보호지역, 자연보호지역, 밀림 등 생태계 보존지역, 조수보호지역 (어류 등), 홍수방지 관목지역 그리고 댐공사 지역 등이 이에 해당된다.

다음으로는 500 미터 이상의 고지대에 위치하는 토지들로서 옥수수나 밀, 상추, 배추, 브로컬리, 딸기 등 주요 농산물을 재배할 수 있는 지대 등은 용도변경 대상이 되지 않는다.

또한, 흔히 환경보호지역 중에는 잠재적인 관광명소가 될 수 있는 지역, 동식물군 중 멸종위기에 놓여있는 희귀종 등의 군집서식지, 역사적 유적지, 전통적으로 원주민이나 일부 보호대상의 인종들이 점유하고 있는 지역, 자연재해가 빈번하게 발생하는 지역, 18도 이상의 경사각도를 가지고 있는 위험지역, 주요농산물 재배지역으로서의 절대농지, 지하수 다량함유 지역 그리고 양식장이나 야생동물들의 식수 등을 공급하는 관개시설 지역 등은 개발을 목적으로 하는 용도변경 허가지역에서 배제되어 있다.

용도변경을 신청한 후 허가를 득하기까지는 꽤나 시간이 소유되는데 일반적인 소요기간은 대략 130일 정도이나 주택개발 같은 사업부지와 관련된 경우에는 70여일 정도면 충분하다 하겠다.

이 또한 담당 공무원들의 업무처리에 있어서 적극적인 협조가 필요하다 하겠다.

현지의 행정업무상 소요되는 기간은 해당 지방정부 및 관련부처 공무원들의 Red-Tape 현상과 맞물려서 처리되오니 각별한 주의가 필요하고, 용도변경에 드는 비용은 대략 공시지가의 2% 내외 정도로 추산되며, 경우에 따라서는 환경부로 부터 ECC (환경영향평가서) 획득 등, 기타 많은 까다로운 과정을 거쳐야 되는 경우도 염두에 두어야 한다.