오늘은 필리핀의 부동산 투자에 있어서 자본조달형 투자모델과 부동산 세금에 대해서 살펴보기로 한다. 자본조달형 투자모델은 투자가의 실제와 이상적 투자의 수익성과 가능성을 분석하는데 도움이 된다 할 수 있겠다.
 물론, 이 모델을 사용하기 위해서는 투자가 입장이라면 재무제표 중 손익계산서나 현금흐름표 그리고 프로젝트 분석자료 정도는 평가하는 방법을 배워야 한다.

때로 아무리 예측 및 분석이 뛰어난 이론적인 투자가치 자료 보다는 투자가의 직감력이나 통찰력, 판단력 등이 훨씬 성공적인 부동산 투자를 이끌어내는 요인이 되기도 하다. 그렇다면, 대부분의 부동산 투자가들이 투자기준의 잣대로 삼는 지표들은 무엇일까?
 대개의 경우, 해당투자국의 여러 거시적인 경제지표 및 투자조건 등을 다질 것이다.

이들의 면면을 살펴보면, 경제성장률, 인플레이션, 물가상승률, 실업률, 가계소득지출 구조, 지가상승률, 임대소득률, 중산층 및 저소득층의 소득 및 인구비율 그리고 개인 및 법인소득세율, 양도소득세, 이중과세방지협약, 분양률, 년간 시세차익율, 외국인투자법, 금융시스템, 투자선정지구의 도시계획법 등 참으로 엄청나고 방대한 자료를 토대로 투자의사를 결정하는 잣대로 삼을 것임에 틀림없다.

 혹은 때때로 해당국가의 경제정책에 따른 개발플랜이나 뉴스, 각 지방자치단체의 투자유치 정책, 거대 기업의 개발지구 조성 등 에 따라 투자자들의 눈길과 발길이 무섭게 빨라지기도 한다는 사실 등, 그 변화무쌍한 변화와 타이밍에 승부를 거는 투자가 들도 있다. 경제개발도상국으로 시작해서 선진국으로 발돋움하는 나라들의 중산층 이상 소득구조 및 부를 쌓는 역사를 보면 한눈에 우리가 흔히 말하는 돈의 흐름을 주시할 수 있다.

 부를 축적하는 방법들 중 다양한 투자방법들이 있지만, 한국만 놓고 보더라도 다른 분야보다 단기간에 갑부의 대열에 올라선 사람들 중 대부분이 부동산 투자로 성공한 사례가 가장 많다고 한다.

 요즈음 이곳 필리핀에도 부동산 투자열기가 어느 정도 고조되는 시점에 이르렀지만, 현지의 투자관련법이나 시장내부의 구조를 모르고서 묻지마 식의 투자는 시작단계에서부터 많은 시행착오를 낳을 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다.

 필리핀의 부동산 기본 세법은 1991년의 지방정부법에 그 조항들이 열거되어 있는데 Republic Act No. 7160 을 통하여 1992년 1월 이후로 부동산 관련세법에 대해서 상세히 설명해 놓았다. 또한, 1987년 헌법 Section 5을 통하여 지방세로 분류해서 지방정부의 재정수입을 뒷받침 하도록 의회에서 통과되었다. 이 지방 정부법을 참조해보면, 부동산 세금은 다음과 같은 기준과 원칙하에 과세되도록 하고 있음을 보여준다. 먼저, 절차상 감정, 평가, 과세, 징수 등의 기본적인 절차가 있고, 감정가액은 시세가액 (Current and Fair Market Value) 으로서 평가된다. 그리고 각 지방마다 통합되고 단일화된 등급을 정해서 평가한다.

 부동산과 관련한 세금의 종류로는 원천징수세, 양도소득세, 부가가치세, 부동산보유세, 이전세, 인지세, 등기비용 등이 있다.
 먼저 원천징수세에 대한 부분을 살펴보기로 한자.

 영어로 Withholding Tax 라 불리는 이 세금은 부동산 매매를 주사업으로 하느냐? 그러지 않느냐에 따라 달라지며, 양도인이 HLURB 에 공공주택사업 종사자로서 (Socialized Housing Projects) 등록되지 않고서 부동산 매매업을 주업으로 종사하는 자나 법인에 한해서 부과되는 세금으로 보면 된다. 이 세금은 실거래 가액이 2백만 페소 이하는 Bracket 이 적용되어 각각 1.5% 에서 3%까지 적용하고, 2백만 페소가 초과하면 5%가 일률적으로 적용된다.

즉, 법인에 관해서는 업무용 토지나 건물 등이 이에 해당된다고 보면 된다.
 비업무용 토지나 건물 등은 7.5% 가 부과되고, HLURB 에 등록이 되어있고 공공주택사업 종사자로서의 자격이 있다면 위에서 언급한 원천징수세는 면제가 된다. 다음은 양도소득세에 관한 내용이다.

 양도소득세는 한국의 경우 매매가 에서 취득가액을 뺀 금액을 양도차익 이라 하고 이 금액으로부터 각종 법적 필요경비를 제외한 산출가액을 우리는 과세표준이라 부르고 이 과세표준에 대해서 세율을 적용한 금액을 양도소득세라 일컫는데, 필리핀의 경우는 양도소득세 (Capital Gains Tax) 를 산정하는 방식이 우리와는 구조가 다르다. 즉, 실거래 가액이나 시가, 공시지가 중 큰 금액에 세율을 정하는 방식으로 책정되어 있다는 점이다.

 따라서, 대개 실거래 가액이 가장 큰 금액이 될 가능성이 크기에 보통 실거래 가액의 몇 % 라고 말하기도 한다. 물론 신규분양을 앞둔 개발업자의 측면에서는 실거래가액과 시가가 동일한 금액으로 감정평가 된다고 할 수 있겠다.
 양도소득세는 개인으로부터 취득했느냐 ? 그렇지 않으면 개발업자로부터 취득했느냐에 따라 각각 6%, 10% 가 적용되고, 개인으로부터 법인이 업무용으로 취득해서 보유하고 처분했다면 7.5%가 적용 되기도 한다.



*미국공인회계사
*코트라 마닐라 무역관 법률 고문역
*주필브릿지 법률투자 컨설팅 대표