<법률칼럼>TRANSACTION OF REAL ESTATE -IV
작성일 15-04-08 14:53
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마간다통신
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지난주에 우리는 부동산과 관련된 등기부등본의 진위여부를 가리는데 있어서 몇 가지 논점을 꼬집어 보았다.
전산화되지 못한 행정관청의 기록보관도 문제지만 이를 조직적으로 이용하는 몇몇 공무원들과 부동산 브로커 들의 부정행위 역시 종종 문제가 되기도 한다고 설명하였다.
따라서, 가장 바람직한 조언은 매매계약이전 매도자의 TCT (등기부등본) 을 직접 Quezon City East Ave. 에 있는 LRA (토지등기청) 에 직접 가서 확인하는 것이 중요하다. 왜냐하면 LRA는 필리핀 최대의 등기부등본 보관장소가 있는 곳으로 손쉽게 TCT 의 과거 소유권 이전 경로를 추적 할 수가 있다.
다음은 BLM (Bureau of Land Management/토지 관리국) 에서 토지이전 등기에 관한 위조서류를 확인할 수 있는 몇 가지 정보들을 제시하고 있는데 이들 항목들을 파악해보면 다음 사항들을 체크해보아야 한다.
우선, 원본의 첫 등기된 일자, 원본의 등기번호 (Registration Book No), 등기절차가 어떤 방식으로 이루어져 있는지 조사, 원본의 등기된 년도, 등기된 행정부서 그리고 해당토지가 소유권을 확보하는데 합법적 절차 등을 뒷받침하는 법적 조항 등이 그 내용이다.
심지어는 사소한 인쇄상의 실수나 변경 등도 전체적인 TCT 자체 진위를 판단하는데 위조가능성을 내포할 수 있다고 보고 자칫 소유권 법정분쟁으로 비화 할 수 있다라고 경고하고 있다.
한 개인이 토지나 콘도미니엄 등을 취득한 후 제일 먼저 알아보는 것이 해당 물권이 본인의 이름으로 등기가 되어있느냐 하는 것이다.
즉, TCT 나 CCT 가 부동산이 위치해 있는 시청이나 구청 등의 Register of Deeds (등기과) 에 소유권 원본이 기록되고 구비되어 있느냐 하는 것이다.
그 취득과정을 살펴보면, 매수인이 Contract to Sell에 (매매계약서 혹은 Deed of Sale) 서명을 하였다 해도 매도인 혹은 개발업자는 소유권을 곧바로 매수인에게 넘겨주지 않는다.
즉, 매수인이 지급해야 할 모든 매매대금을 지급하고 (분할상환 역시 마찬가지다) 난 후에 소유권이 넘어간다 하겠다.
이 때, 제일 조심해야 할 사항은 매매계약을 하고서 소유권이 넘어가는 시간이 길어진다면 매도인 혹은 개발업자는 여전히 타인과 이중계약을 체결활 수 있고, 또한 매매계약을 체결한 물권을 은행에 저당을 잡히고 담보권을 통하여 매출을 일으킬 수도 있다는 점이다. 이런 상황이 초래되고 매도인이나 개발업자가 은행담보 대출을 갚지 못하는 상황이 발생하고 은행은 해당물권을 압류하면서 소유권을 매수인에게 넘겨주지 않는다.
이는 매수인이 매도인이나 개발업자에게 상환하여야 할 모든 대금결제를 완납했다 할지라도 마찬가지이다.
TCT 의 뒷면을 보면 첫 페이지에 Description of The Land (해당토지의 면적 및 지번 등이 기재되어 있다) 이 있고, 그 다음페이지는 소유권 등기부등본 (TCT 혹은 CCT 등) Memorandum of Encumbrances 라는 항목이 있는데 이는 저당 및 담보권이 (Mortgage) 설정 되어 있느냐를 나타낸다. 설정되어 있다면 주의 깊게 살펴보고 그 권리분석을 하도록 한다.
흔히, 매매의 과정에는 세금이 징수된다. 필리핀에서는 매매과정에서의 세금은 매도인은 양도소득세, 부가가치세 등을 매수인은 인지세, 이전세, 등기비용 등을 부담하는 방식이 취해진다.
따라서, 매매계약서의 내용도 소홀히 해서는 안 되는 중요한 업무중의 하나라 할 수 있다. 계약내용에 따라 매도인과 매수인이 부담해야 할 의무나 세금납부 부담 등이 달라지기 때문이다.
특히, 매매이전 매도인이 부담해왔던 부동산세금 (재산세의 일종)이 있는데 Real Property Tax 라고 하며 분기별로 납부한다. 매도인과 매수인 간의 이 Real Property Tax 에 대한 지급부담 역시 소유권 이전 시 전가되는데 간혹 그 부담을 떠넘기는 경우도 발생하곤 한다. 이 분야에 대해서는 다음에 자세히 설명하기로 한다.
매수인이 점검해야 할 사항으로는 측량분야가 있다. 이는 경계구역의 좌표점 및 경계선을 확실히 함으로써 인접해있는 타인들의 재산권과 미래에 발생할 분쟁을 사전에 차단하는데 있어서 중요한 절차중의 하나라 할 수 있다.
반드시 매입이전에 공인된 측량기사 (Geodetic Engineer) 을 통해 실제로 측량을 함으로써 물권의 재산권에 대한 구분을 정확하게 파악하는 것이 무엇보다도 중요하다 할 수 있다. 이러한 절차 없이 건축물을 올리거나 개발공사를 시행한다면 향후 다소 복잡한 법정분쟁 까지도 감수 해야 하는 상황들이 존재한다.
이에 대한 확인 작업은 기존의 측량수치들이 TCT 에 적혀져 있다 하더라도 타이핑의 실수, 측량기사의 부주의, 기타 다른 등기실수 등에 의해 해당물권의 면적이 적거나 크게 되는 상황들이 발생하여 매수인이 매도인이나 개발업자들에게 손해배상 청구 등을 하는 경우가 발생하기도 하고, 이웃들과 소유권 분쟁을 하기도 하여 항상 점검하고 넘어갈 사항인 것이다.
*코트라 마닐라 무역관 법률 고문역
*주필브릿지 법률투자 컨설팅 대표
전산화되지 못한 행정관청의 기록보관도 문제지만 이를 조직적으로 이용하는 몇몇 공무원들과 부동산 브로커 들의 부정행위 역시 종종 문제가 되기도 한다고 설명하였다.
따라서, 가장 바람직한 조언은 매매계약이전 매도자의 TCT (등기부등본) 을 직접 Quezon City East Ave. 에 있는 LRA (토지등기청) 에 직접 가서 확인하는 것이 중요하다. 왜냐하면 LRA는 필리핀 최대의 등기부등본 보관장소가 있는 곳으로 손쉽게 TCT 의 과거 소유권 이전 경로를 추적 할 수가 있다.
다음은 BLM (Bureau of Land Management/토지 관리국) 에서 토지이전 등기에 관한 위조서류를 확인할 수 있는 몇 가지 정보들을 제시하고 있는데 이들 항목들을 파악해보면 다음 사항들을 체크해보아야 한다.
우선, 원본의 첫 등기된 일자, 원본의 등기번호 (Registration Book No), 등기절차가 어떤 방식으로 이루어져 있는지 조사, 원본의 등기된 년도, 등기된 행정부서 그리고 해당토지가 소유권을 확보하는데 합법적 절차 등을 뒷받침하는 법적 조항 등이 그 내용이다.
심지어는 사소한 인쇄상의 실수나 변경 등도 전체적인 TCT 자체 진위를 판단하는데 위조가능성을 내포할 수 있다고 보고 자칫 소유권 법정분쟁으로 비화 할 수 있다라고 경고하고 있다.
한 개인이 토지나 콘도미니엄 등을 취득한 후 제일 먼저 알아보는 것이 해당 물권이 본인의 이름으로 등기가 되어있느냐 하는 것이다.
즉, TCT 나 CCT 가 부동산이 위치해 있는 시청이나 구청 등의 Register of Deeds (등기과) 에 소유권 원본이 기록되고 구비되어 있느냐 하는 것이다.
그 취득과정을 살펴보면, 매수인이 Contract to Sell에 (매매계약서 혹은 Deed of Sale) 서명을 하였다 해도 매도인 혹은 개발업자는 소유권을 곧바로 매수인에게 넘겨주지 않는다.
즉, 매수인이 지급해야 할 모든 매매대금을 지급하고 (분할상환 역시 마찬가지다) 난 후에 소유권이 넘어간다 하겠다.
이 때, 제일 조심해야 할 사항은 매매계약을 하고서 소유권이 넘어가는 시간이 길어진다면 매도인 혹은 개발업자는 여전히 타인과 이중계약을 체결활 수 있고, 또한 매매계약을 체결한 물권을 은행에 저당을 잡히고 담보권을 통하여 매출을 일으킬 수도 있다는 점이다. 이런 상황이 초래되고 매도인이나 개발업자가 은행담보 대출을 갚지 못하는 상황이 발생하고 은행은 해당물권을 압류하면서 소유권을 매수인에게 넘겨주지 않는다.
이는 매수인이 매도인이나 개발업자에게 상환하여야 할 모든 대금결제를 완납했다 할지라도 마찬가지이다.
TCT 의 뒷면을 보면 첫 페이지에 Description of The Land (해당토지의 면적 및 지번 등이 기재되어 있다) 이 있고, 그 다음페이지는 소유권 등기부등본 (TCT 혹은 CCT 등) Memorandum of Encumbrances 라는 항목이 있는데 이는 저당 및 담보권이 (Mortgage) 설정 되어 있느냐를 나타낸다. 설정되어 있다면 주의 깊게 살펴보고 그 권리분석을 하도록 한다.
흔히, 매매의 과정에는 세금이 징수된다. 필리핀에서는 매매과정에서의 세금은 매도인은 양도소득세, 부가가치세 등을 매수인은 인지세, 이전세, 등기비용 등을 부담하는 방식이 취해진다.
따라서, 매매계약서의 내용도 소홀히 해서는 안 되는 중요한 업무중의 하나라 할 수 있다. 계약내용에 따라 매도인과 매수인이 부담해야 할 의무나 세금납부 부담 등이 달라지기 때문이다.
특히, 매매이전 매도인이 부담해왔던 부동산세금 (재산세의 일종)이 있는데 Real Property Tax 라고 하며 분기별로 납부한다. 매도인과 매수인 간의 이 Real Property Tax 에 대한 지급부담 역시 소유권 이전 시 전가되는데 간혹 그 부담을 떠넘기는 경우도 발생하곤 한다. 이 분야에 대해서는 다음에 자세히 설명하기로 한다.
매수인이 점검해야 할 사항으로는 측량분야가 있다. 이는 경계구역의 좌표점 및 경계선을 확실히 함으로써 인접해있는 타인들의 재산권과 미래에 발생할 분쟁을 사전에 차단하는데 있어서 중요한 절차중의 하나라 할 수 있다.
반드시 매입이전에 공인된 측량기사 (Geodetic Engineer) 을 통해 실제로 측량을 함으로써 물권의 재산권에 대한 구분을 정확하게 파악하는 것이 무엇보다도 중요하다 할 수 있다. 이러한 절차 없이 건축물을 올리거나 개발공사를 시행한다면 향후 다소 복잡한 법정분쟁 까지도 감수 해야 하는 상황들이 존재한다.
이에 대한 확인 작업은 기존의 측량수치들이 TCT 에 적혀져 있다 하더라도 타이핑의 실수, 측량기사의 부주의, 기타 다른 등기실수 등에 의해 해당물권의 면적이 적거나 크게 되는 상황들이 발생하여 매수인이 매도인이나 개발업자들에게 손해배상 청구 등을 하는 경우가 발생하기도 하고, 이웃들과 소유권 분쟁을 하기도 하여 항상 점검하고 넘어갈 사항인 것이다.
제이박
*미국공인회계사*코트라 마닐라 무역관 법률 고문역
*주필브릿지 법률투자 컨설팅 대표
